Geld verdienen mit Immobilien – 5 Erfolgsrezepte

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19.07.2021

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In Zeiten niedriger Zinsen gelangt Betongold immer mehr in den Fokus von Anlegern. Doch welche Möglichkeiten gibt es, mit Immobilien Geld zu verdienen? Neben Mietobjekten, Immobilienfonds und Steuervorteilen zum Beispiel für Denkmal-Immobilien sollten Anleger auch ihre selbst genutzte Immobilie im Blick haben. Die Niedrigzinsphase zermürbt viele Sparer — und freut Immobilienkäufer. Denn auch die zahlen für Hypothekendarlehen nur minimale Zinsen. Auch deshalb ist die Immobilie als Anlage in den letzten Jahren immer beliebter geworden. Diese Möglichkeiten gibt es, mit Immobilien Geld zu verdienen:. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim für sich und seine Familie kauft , denkt dabei meist weniger daran, Geld zu verdienen, sondern eher an Sicherheit und Altersvorsorge. Doch eine nüchterne Betrachtung zeigt: Kurzfristig sorgt ein selbstgenutztes Objekt zwar nicht für Cash, langfristig ermöglicht es aber oft einen deutlichen Vermögenszuwachs, also eine gute Rendite.

Zwar ist anfangs die monatliche finanzielle Belastung von Eigenheimkäufern oft höher als die von Mietern — man muss sich den Erwerb also erst einmal leisten können. Auf lange Sicht steigen aber die Mieten, sodass nach einiger Zeit die Monatsbelastung des Mieters höher liegen kann, als die eines Käufers. Und spätestens dann, wenn die Immobilie abbezahlt ist, zahlt der Käufer nur noch Neben- und Instandhaltungskosten, während der Mieter weiterhin Miete und Nebenkosten aufbringen muss. Der Mieter hingegen verfügt bestenfalls über die Ersparnisse und die Zinsen daraus, was er nach Abzug der Miete und Lebenshaltungskosten von seinen Einkommensresten ansparen konnte. In der folgenden Beispielrechnung betrachten wir eine Wohnung zur Selbstnutzung für Sie wird mit einer Zinsbindung von 15 Jahren zu einem Zinssatz von zwei Prozent finanziert, die anfängliche Tilgung beläuft sich auf drei Prozent, Kaufnebenkosten in Höhe von Gegenüber dem Mieter einer vergleichbaren Immobilie kalkuliert der Eigentümer mit Zusatzkosten von monatlich Euro für Rücklagen, die er für künftige Instandhaltungen benötigt sowie Nebenkosten, die bei einer Mietwohnung nicht vom Mieter sondern immer vom Eigentümer zu tragen wären — etwa Kosten für einen Hausverwalter.

Zum Vergleich ziehen wir die Kosten für einen Mieter heran, der eine vergleichbare Immobilie für monatlich 1. Die Miete steigt jährlich um ein Prozent. Die umlagefähigen Nebenkosten wurden in der Beispielrechnung nicht berücksichtigt — denn sie sind für Käufer und Mieter identisch. Während der 15 Jahre der ersten Zinsbindung zahlt der Käufer in diesem Beispiel monatlich mehr als der Mieter. Weitere Annahmen : Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Eigentümer deutlich höhere Zinsen zahlen. Weil aber die Restschuld nur noch Nach insgesamt 27 Jahren und einem Monat ist die Immobilie also vollständig abbezahlt. Während dieser Zeit kippt auch das Verhältnis der monatlichen Belastung. Rund 21 Jahre nach dem Erwerb wohnt der Eigentümer günstiger als der Mieter. Kaufen oder Mieten - was lohnt sich mehr? In vielen Fällen haben die Käufer die Nase vorn. Und auch in der Gesamtbetrachtung steht der Eigentümer besser da, als der Mieter: Er hat neben den laufenden Betriebskosten bis zur Volltilgung nach 27 Jahren und einem Monat insgesamt Dafür ist er Eigentümer einer Immobilie, die dann, unterstellt man eine Wertsteigerung von einem Prozent pro Jahr, gut Der Mieter hat hingegen in dieser Zeit rund Zwar hätte der Mieter über längere Zeit geringere Kosten gehabt und das eingesparte Geld verzinst anlegen können.

Doch in der Summe käme er nur dann an das Vermögen des Käufers heran, wenn er sein Geld in riskante, höher als üblich verzinste Anlagen investieren würde. Wer mit Immobilien Geld verdienen möchte, zieht oft den Erwerb eines Mietobjektes in Betracht. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten. Wer nicht gleich ein ganzes Haus kaufen möchte, kann eine Eigentumswohnung zur Vermietung erwerben. Anders als in dem Fall, in dem einem das ganze Objekt gehört, ist man mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft WEG und kann deshalb nicht nach Belieben schalten und walten. Etwaige Sanierungsarbeiten müssen in der Regel mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden. Die rechtlichen Regelungen sind umfassend. Wer Wohnungseigentümer ist, hat Rechte und Pflichten. Welche das sind, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Eigentümergemeinschaft. Die vermietete Eigentumswohnung hat allerdings den Vorteil, dass Anleger — anders als beim Erwerb eines ganzen Mehrfamilienhauses — oft schon mit überschaubaren Investitionssummen einsteigen können. Die für vermietete Mehrfamilienhäuser gängigen Bezeichnungen wie Renditeobjekt oder Zinshaus zeigen schon, welche Intention mit dem Erwerb einer solchen Immobilie verknüpft ist: Geld verdienen. Wer ein solches Mehrfamilienhaus erwerben will, sollte aber bedenken, dass zumindest in den prosperierenden Metropolen eine sehr hohe, oft siebenstellige, Investitionssumme im Raum steht.

Deshalb ist hier eine besonders sorgfältige Kalkulation vorzunehmen, in Hinblick auf die in den vergangenen Jahren teils deutlich gestiegen Preise insbesondere auch eine Wertermittlung. Rechnet sich die Anlageimmobilie nachhaltig? In unserem Ratgeber finden Sie Tipps, wie Sie eine Anlageimmobilie richtig auswählen und deren Wirtschaftlichkeit kalkulieren. Hier geht es um die Differenz der eigenen Investitionskosten und dem späteren Verkaufserlös. Wer aber auf diese Weise Geld mit Immobilien verdienen möchte, muss zwei Steuerfallen im Blick haben, die die Rendite verhageln können:. Der Fiskus macht einen Unterschied zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Betätigung. In einer Vielzahl von Urteilen hat der Bundesfinanzhof BFH den gewerblichen Grundstückshandel von der privaten Vermögensverwaltung abgegrenzt. In Einzelfällen — nämlich dann, wenn der Fiskus von einem steuerlichen Gestaltungsmissbrauch ausgeht, kann gewerblicher Handel auch bei weniger als drei Objekten oder einem Zeitraum von mehr als fünf Jahren vorliegen. Das wäre etwa dann der Fall, wenn eine klare Handelsabsicht erkennbar ist und nur zur Umgehung der Drei-Objekt-Grenze der Verkauf noch etwas verzögert wird. Doch auch hier gibt es eine Obergrenze: Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Erwerb und Verkauf, geht der Fiskus nicht von Gewerblichkeit aus.

Weil die Drei-Objekt-Grenze nach ständiger Rechtsprechung des BFH jedoch keine starre Regelung ist, liegt nicht immer gewerblicher Grundstückshandel vor:. Wer mit vier kleinen Appartements innerhalb der Fünf-Jahres-Frist handelt, ist Gewerbetreibender. Doch auch wer nicht gewerblich mit Immobilien handelt, kann sich mit unschönen Forderungen des Finanzamts konfrontiert sehen, wenn er eine vermietete Immobilie kauft und rasch wieder verkauft. Auch die während der Haltezeit in Anspruch genommene AfA wird quasi Rückabgewickelt. Der Gewinn berechnet sich demnach wie folgt:. Durch die Rückabwicklung der AfA kann es demnach selbst dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen, wenn der Verkaufserlös niedriger ist, als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis. Konkret : Ein Mehrfamilienhaus ist im Grundbuch als eine Immobilie eingetragen. Soll dies dennoch geschehen, muss das Objekt aufgeteilt werden. Das geschieht, indem Wohneigentum begründet wird. Dazu wird eine Teilungserklärung angefertigt und einzelne Wohnungsgrundbücher werden angelegt. Nach notarieller Beurkundung werden diese ins Grundbuch eingetragen.

Diesem Konzept liegt die Überlegung zugrunde, dass die Summe der Einzelverkäufe mehr einbringen soll, als der Verkauf der Immobilie am Stück. Wer auf diese Weise Geld mit Immobilien verdienen will, sollte aber einige Voraussetzungen mitbringen:. Diese Vorgehensweise ist sehr zeit- und arbeitsintensiv und birgt auch gewisse Risiken: Was, wenn die einzelnen Wohnungen nicht zügig und nicht zum veranschlagten Preis verkauft werden können? Im Einkauf liegt der Gewinn, lautet eine alte Kaufmannsweisheit. Wer günstig an eine Immobilie kommen will, sollte einen Blick auf die aktuellen Zwangsversteigerungen werfen. Schnäppchen mit Risiko: Darauf sollten Interessierte bei einer Zwangsversteigerung achten. Doch Vorsicht: Nicht immer lassen sich bei Zwangsversteigerungen Schnäppchen machen. Und so manches vermeintliche Schnäppchen ist nicht ohne Grund billig. Auch mit der Sanierung von Immobilien lässt sich Geld verdienen. Dabei gibt es eine ganze Reihe von Möglichkeiten:. Bei Mietern unbeliebt, für Eigentümer eines Mietobjekts aber ein Instrument, um die Miete zu steigern: die Modernisierungsmieterhöhung. Dabei können bis zu acht Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Jahresmiete umgelegt werden. Wer also Das gilt übrigens auch dann, wenn die Ursprungsmiete schon an der Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Allerdings gibt es Kappungsgrenzen: Die Quadratmetermiete darf bei Ursprungsmieten über sieben Euro maximal um drei Euro, bei geringeren Ursprungsmieten um höchstens zwei Euro steigen.

Miete wegen einer Modernisierung erhöhen: Darauf sollten Vermieter achten. Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen, können unter Umständen nur sehr langsam steuerlich geltend gemacht werden. Und zwar dann, wenn diese innerhalb von drei Jahren 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes — ohne den anteiligen Wert des Grundstücks — übersteigen. In diesem Fall zählen die Modernisierungskosten zu den anschaffungsnahen Aufwendungen. Und diese können nur über einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahren mit jährlich zwei oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden.

Wer eine Immobilie erwirbt, die unter Denkmalschutz steht, kann — im Vergleich zu nicht denkmalgeschützten Immobilien — von enormen Steuervorteilen profitieren. Die Sanierungskosten können mit hohen Abschreibungssätzen steuerlich geltend gemacht werden. Dabei gilt:. Übrigens: Wer eine Denkmal-Immobilie zur Selbstnutzung erwirbt, kann zwar keine anteilige AfA auf den Kaufpreis beanspruchen, profitiert aber von einer zehnjährigen Denkmal-AfA für Selbstnutzer in Höhe von jeweils neun Prozent. Wie funktioniert die Denkmal-AfA? In diesem Beitrag finden Sie Infos, wie Sie steuerlich von schützenswerter Baukultur profitieren können. Ein Beispiel: Ein sanierungsbedürftiges, denkmalgeschütztes Haus aus den er-Jahren kostet Der Grundstückswert beträgt Dieser Restwert kann 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent steuerlich geltend gemacht werden, hier also mit jährlich 1.

Die Sanierungskosten belaufen sich auf Diese können acht Jahre lang mit neun Prozent — also jährlich Gerade für Besserverdiener mit hohem Steuersatz ist die Denkmal-AfA eine interessante Möglichkeit, Steuern zu sparen. Eine weitere, umfangreiche Beispielrechnung zur Denkmal-AfA finden Sie in diesem Beitrag. Eine weitere Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen besteht darin, sanierungsbedürftige Objekte zu kaufen, um diese später saniert mit Gewinn wieder zu verkaufen. Auch diese Option bietet sich eher für erfahrene Investoren an und auch hier drohen Steuerfallen wie die oben genannte Drei-Objekt-Regel.

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